Come contrattare con le Banche quando le rate del mutuo diventano troppo onerose“
se il mutuo diviene insostenibile: quali rimedi? – Blog
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Il QUESITO: Giuseppe P. nel 2009 ha contratto un mutuo decennale con una Banca, per l’acquisto della prima. A garanzia del mutuo ha concesso un ipoteca sulla casa. Negli ultimi mesi, a causa di alcuni problemi di lavoro, sta facendo fronte con difficoltà alle rate mensili. Ci chiede se può chiedere alla Banca di modificare il contratto a condizioni migliori, se ci sono soluzioni diverse e se ci potranno essere problemi con l’ipoteca iscritta.
COSA DICE LA LEGGE: Il contratto di mutuo è disciplinato dal codice civile agli artt. 1813-1822.
E’ il contratto con il quale una parte, il mutuante (di solito, una Banca) consegna all’altra parte (mutuatario) denaro o altre cose fungibili e il mutuatario si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità o quantità.
Di regola il mutuo è oneroso, nel senso che il mutuatario deve restituire non solo il denaro o le cose ricevute, ma anche gli interessi maturati. Questo è un primo punto importante da considerare; se sono pattuiti interessi “usurari“, questo patto è nullo e non sono dovuti interessi di sorta.
I tassi di interesse (fissi o variabili) pattuiti e le singole rate di pagamento (comprensive della quota capitale rimborsata e dela quota di interessi pagati), sono indicati nel c.d. “piano di ammortamento”.
Per alcuni contratti di mutuo è possibile l‘estinzione anticipata, senza il pagamento di penali (nè altre forme di costi sostitutivi).
Il d.l. 7/2007 (c.d. decreto Bersani), convertito nella L. 40/2007, ha disposto che nel caso di mutui immobiliari stipulati dopo il 02.02.07 vi è questa possibilità, estesa ai mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazioni o allo svolgimento dell’attività economica o professionale delle persone fisiche.
Certo, chi è in difficoltà nel pagamento, probabilmente, non avrà la liquidità per chiedere l’estinzione anticipata. Allora potrà chiedere alla Banca la sospensione del pagamento delle rate: questo è possibile, però, per non più di due volte e per un massimo di 18 mesi (sempre che la banca non abbia iniziato l’esecuzione forzata).
Il mutuatario può anche chiedere al mutuante la rinegoziazione del mutuo, ossia la modifica (in senso migliorativo) di alcune condizioni già pattuite, come ad esempio lo spread, il tipo di tasso di interesse, la periodicità delle rate etc…
Se, però, la Banca con la quale si è stipulato il mutuo non vuole concedere la rinegoziazione, il mutuatario ha la possibilità di trasferire il mutuo presso un’altra Banca, concordando condizioni migliori: questa è la c.d. “portabilità del mutuo“.
L’importo del mutuo trasferito di regola non deve essere superiore al debito residuo; non è necessario il consenso della Banca ceduta e sono nulle le clausole che vogliono impedire o rendere onerosa la sostituzione.
La Banca “nuova” subentra nei diritti e nelle garanzie (fideiussioni, ipoteche etc…) che spettavano alla prima Banca.
In sostanza la nuova Banca paga alla vecchia Banca quanto da questa consegnato al mutuatario e rinegozia il mutuo, a differenti condizioni.
La portabilità del mutuo è prevista dall’art. 120 quater del T.U.B. (testo unico bancario) e non prevede penali o oneri a carico del mutuatario, ad eccezione delle spese dell’istruttoria e della perizia richiesta dalla nuova banca.
LA RISPOSTA DELL’AVVOCATO:
Sul contratto di mutuo, dal momento che è stato stipulato dopo il 2007, si può intervenire in diversi modi: con l’estinzione anticipata, la richiesta di sospensione o di rinegoziazione delle condizioni con la Banca firmataria o mediante la portabilità del mutuo presso un’altra Banca.
Nella specie, quest’ultima potrebbe essere la soluzione da scegliere (fatti sempre i debiti calcoli); il sig. Giuseppe, anche senza il consenso della Banca ceduta, con la quale ha stipulato il mutuo, potrà sostituire tale Banca con un’altra che gli offre condizioni migliori (per durata, per rata di interessi etc…).
Inoltre con tale operazione egli non perderà i benefici fiscali per la prima casa.
In questo caso non sarà neanche necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova a favore della nuova Banca (che determinerebbe una spesa molto onerosa) ma, con la nuova Banca, potrà stipulare un contratto di mutuo in surrogazione per scrittura privata, autenticato nelle firme dal notaio, che provvederà ad annotare tale atto nell’iscrizione ipotecaria già esistente.
In alternativa, in caso di difficoltà temporanea, il sig. Giuseppe potrebbe chiedere alla sua attuale Banca una sospensione del pagamento delle rate del suo mutuo, per un massimo di 18 mesi.